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二手房首付款最好公证
加入时间:2007-08-27     点击:266

?■案例回放

? ?中介潜逃买家毁约首付打水漂儿

? ?2005年上半年,牟先生为方便孩子就近读书,决定举家搬到海淀区。通过某房地产经纪公司的介绍,牟先生看中了金女士在该中介公司挂牌的一套二手房,并很快与金女士及中介公司签订了三方合同。合同约定:牟先生出45万元购买金女士的房屋。因金女士的该套房屋尚有10万元贷款没归还,双方约定,由牟先生以定金和首付款来帮助金女士还清贷款,金女士在9月1日开学前交房。

? ?随后,牟先生拿出12万元作为定金和首付款交给了中介公司。但到8月28日,经纪公司仍没有交房的迹象。在牟先生的反复催问下,中介公司以手续尚未办理妥当为由要求推迟交付,牟先生未同意。同时入住的事情拖到9月仍未解决。一怒之下,牟先生将房地产经纪公司告上了法庭。

? ?令牟先生欣慰的是,法院审理结果判牟先生胜诉。但判决后不久,这家经纪公司竟溜之大吉。后来牟先生了解到,中介公司推迟交房,主要原因是金女士迟迟不将消贷资料交给中介公司,导致消贷手续无法办理,买卖合同履行陷入僵局。而金女士之所以不交材料,是因为在签订合同后不久,有其他买主愿出更高价购买金女士房产,金女士想毁约但又不愿赔付违约金。

? ?牟先生了解到中介公司已将自己的12万元定金及首付款交给了金女士,于是联系金女士希望她能继续履行合同。但中介公司“人间蒸发”后,金女士则想趁机毁约,同时还不想返还牟先生的12万元。近日,牟先生打算将金女士告上法庭。因了解到法律规定如果开发商将一套房屋卖给了两个人,将受到“退一赔一”的惩罚,于是牟先生也同样要求金女士解除合同、返还欠款并给予赔偿。

? ?法院经过调查作出了金女士返还牟先生12万元并赔偿给牟先生经济损失的判决,但对牟先生提出的“退一赔一”要求则不予支持。

? ?解析1 办理转按揭可保证资金安全

? ?本案中牟先生遇到的问题是卖方的房屋尚存在抵押权,其产权是不完整的,不能直接上市交易。牟先生在没有任何保障的情况下,将12万元定金及首付款支付给中介公司必然要冒很大的风险。由于此时除了合同约定外,对于中介公司和卖方没有其他有力的约束,如果卖方不将这笔付款用来偿还贷款解除房屋抵押,房屋就一直无法过户,而牟先生也将处于十分被动的局面。

? ?此时即使按合同约定,牟先生可以通过诉讼途径要求中介或卖方返还已支付的价款,但这取决于中介公司和卖方的清偿能力。实际上,对于本案的情况,牟先生完全可以要求就金女士的房屋与银行办理转按揭手续,这样既能保证交易的进行,同时也保证了牟先生资金的安全。另一种做法是,如果牟先生选择的是一家资金实力雄厚,信誉良好的中介公司,牟先生也可以先向金女士支付部分房款并帮助其解除抵押,但同时要求该中介公司对此交易承担连带保证责任,这样即使出现金女士不能履约的情况,牟先生还可以要求中介公司承担连带责任,要回已支付的款项,相对来说风险要小一些。

? ?解析2 二手房一房两卖不能“退一赔一”

? ?按相关规定,开发商一房两卖将受到“退一赔一”的惩罚,适用的范围仅限于房地产开发企业与买受人之间的商品房买卖合同。本案牟先生与金女士是二手房交易。因此不能套用该规定,牟先生要求金女士“退一赔一”的请求也很难得到法院的支持。

? ?但尽管如此,牟先生仍可通过诉讼的方式维护自己的合法权益。根据我国合同法有关规定,牟先生既可以要求金女士履行合同,将房屋转让给自己,也可以金女士严重违约导致合同目的不能实现为由要求解除合同,同时要求金女士返还12万元,并要求金女士支付违约金。

? ?二手房购买程序

  第1步

? ?选择一家信得过的中介公司,并与之签订购买房屋居间合同或代理合同;

  第2步

? ?确定房源后,重点核实房屋产权情况,卖方的主体资格等;

? ?第3步

? ?与卖方签订房屋买卖合同,如需委托中介公司办理诸如贷款、产权过户等有关手续的,买卖双方可与中介公司签订三方居间合同;

  第4步

? ?在中介公司的协助下准备齐相关的资料,买卖双方到产权中心办理产权过户手续,买方按合同约定的方式支付房款;

  第5步

? ?买卖双方进行物业交接,卖方向买方交付房屋,买方验房入住。

? ?■重点提示

? ?房产证也应公证

? ?在这些环节中,首先需注意的是应选择一家信誉良好、操作规范的中介公司。同时,购房者应当在与该中介机构签订合同时,明确双方权利义务,特别是支付代理费(佣金)的有关条款,以及支付代理费的数额、支付条件和时间等,防止中介公司骗取购房者中介费用。

? ?另外,购房者还应注意签订合同时,将房款的支付安排与房屋产权过户有机地结合起来,不要轻易地支付任何价款。同时,为保障资金安全,建议购房者选择公证提存的方式来交付房款,虽然会付一些公证费,但资金风险大大降低了。

? ?此外,为避免因房主“一房两卖”给购房者带来的损失,购房者一方面可以在买卖合同中将卖方违约责任规定得比较严格,如规定卖方违约应向买方赔偿合同价款30%或更高的违约金;另一方面,购房者可以同房主在合同中约定将房款与房产证书均提交公证提存,这样也能在一定程度上减少房主一房两卖或多卖的可能性。

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